УЧРЕДЯВАНЕ ПРАВО НА СТРОЕЖ С ДОГОВОР

Характеристика на правото на строежКартина в страница за Учредяване право на строеж

Правото на строеж (суперфицията) е ограничено абсолютно вещно право, по силата на което едно лице може да построи и да държи собствена сграда в чужда земя. То изключва оборимата презумпция на чл. 92 ЗС, че собственикът на земята е собственик на земята и насажденията върху нея. Носителят му може да го противопоставя на всяко трето лице, включително и на собственика на земята. Суперфицията е самостоятелна спрямо правото на собственост и другите oграничени вещни права – на ползване, сервитути. След като е учредена, тя следва обременения поземлен имот при прехвърлянето му върху нов притежател. Суперфиция може да учредява само собственикът на поземления имот, ако желае това и с акта определя обема на отстъпеното право. Построеното извън тези рамки, което има юридическо основание да бъде самостоятелен обект, се придобива по силата на приращение независимо от утвърдения архитектурен проект и даденото строително разрешение. Собственикът на земята е ограничен в определяне максималния обем на отстъпеното право на строеж. Той трябва да се съобрази с подробния устройствен план, който определя застроената площ и височината на бъдещата сграда. Правото на строеж в поземлен имот се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района), в предвидените от закона случаи.
Суперфицията е сложно право. В състава му влизат правомощия да се построи сградата, притежаването й в отделна собственост, носителят да преминава през част от земята около построения обект и да я ползва съобразно предназначението й. В българското право суперфицията се среща в два варианта – собственикът на земята прехвърля на трето лице всички или част от построените върху неговата земя обекти, заедно с правото на собственост от земята или от правото на строеж на поземления имот; собственикът на земята преди извършване на строежа да отстъпи на трето лице право да построи в чужда земя самостоятелен обект.
Видове:
♦ право на строеж, което се учредява, когато в имота няма изградена сграда;
♦ право на надстрояване или пристрояване – условията за тяхното учредяване са обектът (надстройката или пристройката) да не е построен, да има построена сграда, да е спазен градоустройственият план. Изразяват се в придобиване на идеална част от правото на собственост върху земята, идеална част от общите помещения, индивидуално право на собственост върху помещенията в надстроената или пристроената част;
♦ право на построяване под поземления имот на самостоятелен обект – подземен гараж, склад.
Съществуват няколко способа за прекратяване правото на строеж:
♦ при сливане на собственика на поземления имот и суперфициаря в едно лице;
♦ с изтичането на срока, за който правото е било отстъпено – безвъзмездно собственикът на земята става собственик и на сградата;
♦ ако носителят на правото на строеж бездейства в продължение на 5 години прекратяването настъпва от самото неупражняване, когато е частна собственост. Когато е общинска със заповед на кмета; със заповед на областния управител, когато собствеността е съответно частна държавна.
Правото на строеж не се погасява, ако постройката погине или бъде съборена. Притежателят на суперфицията може да я построи отново, без да има нужда от ново отстъпване на правото на строеж. С извършването на строителството се конкретизира правото на собственост върху сградата, не е необходимо извършването на друг акт от страна на носителя на правото на строеж.
Отказът от право на строеж се извършва в писмена форма с нотариално заверен подпис. Той се вписва в книгите за вписвания и това право преминава в патримониума на собственика на земята.

Начини за учредяване право на строеж върху земи на физически, юридически лица, държавата и общините.

I. Придобивната давност е оригинерен способ за придобиване на право на строеж, ex lege – по силата на закона (чл. 85 ЗС), при него няма правоприемство. Снабдяването с нотариален акт в този случай става по пътя на нотариалното производство за обстоятелствена проверка, уредено в чл. 587 ГПК. Съществуващата постройка трябва да е притежание на лице, различно от собственика на поземления имот и върху тази сграда трето лице придобива право на строеж по давност след осъществяване на фактическия й състав. Когато върху земята не е изградена постройка, трябва да са извършени действия, съответстващи на естеството и съдържанието на правото на строеж. Придобивната давност в тези случаи ще започне да тече от момента, в който владелецът извършва действия върху земята, чрез които проявява намерението си за строеж – подготвя терена, складира материали и др.
II. С административен акт се учредява право на строеж върху поземлен имот – държавна или общинска частна собственост. За да се осъществи фактическия състав на процедурата е необходимо:
– да се проведе състезателна процедура (търг, а за общинските имоти търг или конкурс);
– да се издаде заповед на областния управител, респективно кмета на общината;
– спечелилият състезателната процедура сключва договор в писмена форма – за държавна собственост с областния управител, а за общинска собственост с кмета на общината.
Въз основа на решение на Министерския съвет областният управител учредява на ведомства безвъзмездно право на строеж.
III. Договор
Суперфицията се учредява посредством възмезден или безвъзмезден договор за продажба, дарение, замяна, доброволна делба (чл. 63, ал. 3 ЗС), а според Тълкувателно решение № 33 от 19.04.1971 г., ОСГК на ВС, е допустима и съдебна делба, когато постройката не е извършена.
Договорите за суперфиция трябва да конкретизират правото на строеж – характер и обем на сградата, която ще се построи, на колко етажа или на кой етаж ще се строи; местонахождение на имота, квадратура на застроената площ. Договорното съглашение трябва да съдържа съществените елементи на правото на строеж като това може да стане и чрез препращане към строителни книжа – архитектурен план, инвестиционен проект по чл. 137 ЗУТ или предварително сключен договор. Сделката, с която се учредява право на строеж, трябва да има предмет, ако няма ще бъде нищожна на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Самото право на строеж е годно да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
Страни по договора за суперфиция са учредителят на правото на строеж и суперфициарят (приемателят). Учредителят трябва да е собственикът на имота, върху който се учредява суперфицията, а суперфициарят трябва да е способен да придобие ограниченото вещно право. Правото на строеж е тежест върху недвижимия имот и ако той е собственост на малолетен, учредяване може да стане само със съгласие на родителите му с разрешение на съда и то трябва да бъде в негова полза.
Сделките, с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява правото на строеж се удостоверяват с нотариален акт за сделки относно вещни права върху недвижими имоти. Това е условие за тяхната валидност и вписването им е задължително.
 

♦За изповядването на суперфицията необходимите документи са същите, както при договорите, с които се прехвърля право на собственост върху недвижим имот:

Участниците в нотариалното производство се явяват лично при него и нотариусът проверява правоспособността, дееспособността на участниците, способността на суперфициаря да бъде носител на правото на строеж и изискването праводателят по сделката да е собственик на имота, за да може тя да породи вещноправния си ефект. Актът, удостоверяващ собственост на праводателя, трябва да бъде вписан, за да направи придобиването противопоставимо на трети лица (чл. 113 ЗС).
 

Данъци и такси

Според чл. 96, ал. 2, т. 1 ЗННД при учредяване или прехвърляне на вещното право на строеж удостоверяваният материален интерес е 90 на сто от пазарната цена на мястото, съответно на частта от него, върху която се учредява или прехвърля правото. Нотариалните такси се дължат от лицето, чието искане е разглеждано от нотариус, ако са няколко отговарят солидарно. Таксата се внася по сметка на нотариуса при извършване на учредяването на суперфицията. 
За вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв.
Дължим е местен данък, който постъпва в общинския бюджет при възмездното придобиване на имущество и дарение. Обект на облагане е ограниченото вещно право на строеж (чл. 44, ал. 1 ЗМДТ). Данъкът се заплаща от приобретателя при учредяването на суперфицията в общината по местонахождението на недвижимия имот. В случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Когато страните са се уговорили, че данъкът се дължи от учредителя, другата страна е поръчител.
Данъкът се начислява върху оценката на прехвърляното имущество, определена измежду уговорената цена или по определена от държавен или общински орган цена, или по данъчната оценка на ограниченото вещно право на строеж, в случай, че те са по-ниски от нея (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Не се облагат с данък имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи. При дарение между братя и сестри и техните деца дължимият местен данък е в размер на 0,4 до 0,8 на сто, като размерът се определя от съответния общински съвет по местонахождението на имота (чл. 47, ал. 1, т. 1 ЗМДТ). Ако дарението е между лица, които не са роднини по права линия, съпрузи или братя и сестри, размерът на данъка е от 3,3 до 6,6 на сто (чл. 47, ал. 1, т. 2 ЗМДТ). Данъкът при възмездно придобиване на имущество се определя от общинския съвет по местонахождението на имота в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ). Лицата и организациите, посочени в чл. 48 ЗМДТ, са освободени от заплащане на този данък.

В резултат от правната сделка, едно лице е собственик на земята, а друго притежава цялата впоследствие построена сграда или отделни обособени обекти върху поземления имот. Нотариалният акт доказва, че приобретателят по изповяданата сделка е носител на учреденото право на строеж. Нотариалният акт има конститутивно действие. Ако той е нищожен и сделката, удостоверявана с него, също ще бъде нищожна. Ако самата сделка е нищожна на едно от основанията в чл. 26 ЗЗД, той не може да я санира.

Адволат Ивайло Иванов предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на вещно право и защита правото на собственост.Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите индивидуални нужди. Ако желаете да получите професионална консултация във връзка със сключване на договор за учредяване право на строеж потърсете ме още веднага на ☎️ 0988 341819.