КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМ ИМОТ ПРИ ОБСТОЯТЕЛСТВЕНА ПРОВЕРКА
Придобивна давност върху недвижим имот
Законът урежда в чл. 77 Закона за собствеността (ЗС) способите за придобиване на право на собственост, един от които е придобивната давност. При осъществяването на фактическия състав на давността се поражда правото на собственост върху определен недвижим имот, стига той да не е публична държавна или публична общинска собственост. Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. В правната теория се обособяват два признака на владението – обективен, който се състои в упражняването на фактическата власт върху вещта от владелеца и субективен, който отразява съзнанието на владелеца, че вещта му принадлежи. Третият елемент от фактическия състав на давността представлява волеизявление на владелеца за позоваване на изтекла придобивна давност, тъй като съгласно чл. 84 ЗС във вр. с чл. 120 ЗЗД давността не се прилага служебно. Първото и най важно нещо е, че владението трябва да е непрекъснато. Под непрекъснато владение следва да се разбира, че от обективна страна фактическата власт е трайно установена. Всяко изгубване на владението за срок по-продължителен от 6 месеца води до прекъсване на придобивната давност. В този случай от момента на възстановяване на владението започва да тече нов срок.
Съгласно чл. 84 ЗС във вр. с чл. 115 ЗЗД, не тече придобивна давност между следните лица:
♦ между деца и родители, когато последните упражняват родителски права;
♦ между намиращите се под настойничество или попечителство и техните настойници и попечители, докато трае настойничеството или попечителството;
♦ между съпрузи, от деня на сключване на гражданския брак до прекратяването му;
♦ за имотите на лица, чието имущество по закон или по разпореждане на съда е под управление, за управителя, докато трае управлението;
♦ за имотите на ненавършилите пълнолетие лица или на поставени под запрещение лица, за времето, за което нямат назначен законен представител или попечител и шест месеца след назначаването на такъв или след прекратяването на дееспособността;
♦ докато трае съдебния процес – началната дата е датата на завеждане на исковата молба в съда, но ако искът не бъде уважен, давността не се смята прекъсната.
Давността за придобиване на държавни и общински имоти частна държавна и общинска собственост спира да тече до 31 декември 2017 г.
Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена, като е достатъчно добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Добросъвестността се предполага до доказване на противното. Ако лицето е владяло вещта на правно основание, което не е годно да го направи собственик (недобросъвестно владение) срокът е 10 години. Но ако лицето е владяло вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена (добросъвестно владение), този срок е 5 години.
Позоваването е третият елемент от придобивната давност.
Както беше посочено, правото на собственост се удостоверява с определени документи, които подлежат на вписване. Когато собственикът на имот няма документ за правото си, Гражданско процесуалния кодекс предоставя възможност за правоимащото лице по реда на охранително нотариално производство за съставяне на констативен нотариален акт, да се снабди с акт за собственост, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.
Много често в практиката обаче, едно лице владее определен недвижим имот и по силата на закона е собственик, но не притежава надлежни писмени доказателства за право на собственост върху имота или притежава такива, но те не са достатъчни за доказването правото на собственост пред нотариус. Законът е дал разрешение на този проблем, като в чл. 587, ал. 2 ГПК предвижда, че в тази хипотеза нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.
Нотариално производство да придобиване на имот по давност
Компетентен да извърши обстоятелствената проверка е нотариусът, в чийто район се намира недвижимият имот, който се владее. Когато в района няма нотариус, нотариалните действия се извършват от съдията по вписванията при районния съд.
Необходими документи
Необходими документи при издаване на констативен нотариален акт на недобросъвестен владелец
♦ ПИСМЕНА МОЛБА-ДЕКЛАРАЦИЯ, с която да започне производството пред нотариуса, в която се посочват трите име и ЕГН на молителя, местожителството му, пълното описание на имота с посочване на местонахождение, квадратура, граници, административен адрес, застроена площ, оценката на имота, имената и данните на трима свидетели и подпис на молителя;
♦ удостоверение за наличието или липсата на акт за държавна собственост на недвижим имот (издава се от областния управител) – то се заверява на гърба на подадената от заинтересованото лице молба-декларация;
♦ удостоверение за наличието или липсата на акт за общинска собственост на недвижим имот (издава се от кмета на общината) – също се заверява на гърба на подадената от заинтересованото лице молба-декларация;
Необходими документи при издаване на констативен нотариален акт на добросъвестен владелец
Ако владелецът е бил добросъвестен, освен посочените МОЛБА-ДЕКЛАРАЦИЯ и удостоверения, че имотът не е държавна или общинска собственост, се подават допълнително и следните документи:
♦ скица – копие от кадастралната карта с извлечение от кадастралния регистър на недвижимите имоти, а за самостоятелен обект в сграда – и схема;
♦ удостоверение за данъчна оценка на имота, издадено от отдел „Местни данъци и такси“ на съотетната община по местонахождение на имота, в което молителят фигурира като собственик;
♦ удостоверение от отдел „Местни данъци и такси“ на съотетната община по местонахождение на имота, съгласно което записаният в молбата – декларация недвижим имот е деклариран и записан на името на лицето, страна в нотариалното производство.
Когато молителят се позовава на добросъвестно владение следва той да представи и документ, който съдържа правно основание, годно да го направи собственик, макар праводателят му да не е собственик или предписаната от закона форма да е била опорочена.
Вътрешен ход на процедурата
Подаване на необходимите документи
МОЛБА-ДЕКЛАРАЦИЯТА се подава до нотариуса, след като е заверена от съответния кмет на община, район или кметство или определено от него длъжностно лице. Нито общинските, нито областните администрации са компетентни да се произнасят дали молителят е собственик на имота или не. Тяхното задължение е само да удостоверят на чие име е записан имотът в актовите книги на общината и областта, каква е неговата квадратура и граници, данъчна оценка, както и да посочат трима свидетели по предложение на молителя и по възможност съседи на имота.
Събиране на доказателства от нотариуса
Въз основа на молбата, нотариусът образува нотариално дело. Призовават се молителят и свидетелите. Неявяването на молителя не е пречка за разглеждане на делото, тъй като в производството по съставяне на констативен нотариален акт нотариусът не удостоверява волеизявление на молителя. Нотариусът събира писмените и гласни доказателства. Удостоверението, издадено от общината се използва като писмено доказателство, наред с гласните такива. Нотариусът разпитва посочените в молбата свидетели поотделно, след установяване на самоличността им и при указване на предвидената в чл. 290 НК наказателна отговорност. Те трябва да установят, че владението е постоянно, явно и несъмнено. Показанията на свидетелите се записват в нарочен протокол и се подписват от тях.
Произнасяне на нотариуса въз основа на събраните доказателства
След като събере всички необходими доказателства и прецени тяхната годност и доказателствена сила, нотариусът се произнася с мотивирано постановление, с което признава молителя за собственик или отказва да го признае за такъв. Самото постановление не свидетелства за права и не е акт за собственост, а само отразява правните изводи на нотариуса.
Издаване на констативен нотариален акт
Ако нотариусът признае на молителя изтеклата в негова полза придобивна давност и правото на собственост, тогава той, въз основа на постановлението, издава констативен нотариален акт за собственост. При него, както и при всички констативни нотариални актове, не се спазват някои от изискванията, отнасящи се до нотариалните актове за сделки. Материализираното изявление на нотариуса в акта се ползва с формална и материална доказателствена сила спрямо всички, която може да бъде оспорена само по съдебен ред.
Вписване на нотариалния акт
Констативният нотариален акт се вписва по писмена молба на нотариуса по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписвания в деня на издаването му. Вписването на извършени от съдията по вписванията нотариални актове се извършва служебно.
Нотариални такси за издаване на констативен нотариален акт
При производството по издаване на констативен нотариален акт, таксата се дължи при подаване на молбата, но ако правото на собственост не бъде признато, таксата не се връща. Таксата е пропорционална. Основа за определянето й е удостоверяваният материален интерес, което в случая е данъчната оценка на имота. Размерът на таксата е определен процент от данъчната оценка. Съобразно т. 20 от Тарифата за изготвяне на проект на нотариален акт по образувано от същия нотариус дело за обстоятелствена проверка, такса не се събира. Таксите се внасят по сметката на нотариуса.
Адволат Ивайло Иванов предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на вещно право и защита правото на собственост.
Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите индивидуални нужди. Ако желаете да получите професионална консултация във връзка с процедура по издаване на констативен нотариален акт, потърсете ме още веднага на ☎️ 0988 341819