ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

Същност на договор за издръжка и гледане: Картина в страница на Договор за издръжка и гледане

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост или ограничено вещно право върху своя имот на приобретателя, който поема задължението да го издържа и да полага грижи за него в рамките на определен период от време или до настъпването на смъртта му.
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане наподобява договора за продажба на вещ, но съществената отлика е в задължението на приобретателя на вещта: при продажбата той дължи уговорената цена, а при договора за издръжка и гледане приобретателят е длъжен да полага грижи и да издържа прехвърлителя в рамките на уговорения срок или до края на живота му.
Транслативният ефект на сделката възниква от момента на нейното сключване – собствеността, съответно ограниченото вещно право върху имота преминава върху приобретателя, с което неговият договорен ангажимент се счита за изпълнен.
Уговорката относно престирането на бъдещи грижи е тази, която предопределя алеаторния характер на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Приобретателят не може предварително да предвиди какъв ще бъде обемът на дължимите грижи, които той се ангажира да полага, както и възможните промени в здравословното състояние на прехвърлителя.
Предмет на договора могат да бъдат всички права върху недвижимите вещи, съставляващи имуществото на прехвърлителя. Най-често това е правото на собственост върху определен недвижим имот, но с договора могат да се прехвърлят и други вещни права: право на строеж, надстрояване и пристрояване, право на ползване върху определен имот, както и идеални части от съсобствен имот.

Сключване на договор за издръжка и гледане:

♦ Страни по договора:
Страни по договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане могат да бъдат само физически лица.
Качеството прехвърлител придобива собственикът на недвижим имот, който се нуждае от грижи и издръжка. Специфика при сключването на този договор е, че приобретателят дължи изпълнение на своя ангажимент в натура. В отклонение от това правило натуралното задължение може да бъде трансформирано изцяло и само в парично. Това е възможно в хипотезите, в които прехвърлителят отказва съдействие за изпълнението на договорните задължения на приобретателя и последният незабавно е поискал от съда да изпълни ангажимента си под формата на парична престация.
Прехвърлителят следва да бъде дееспособно физическо лице, което означава, че той трябва да е навършил пълнолетие и да не е поставен под запрещение. По изключение прехвърлители могат да бъдат и ненавършили пълнолетие или поставени под запрещение лица, като малолетните и пълно запретените се представляват от техните законни представители, а непълнолетните и ограничено запретените действат със съдействието на техните родители или попечители. И в двете хипотези е необходимо да бъде получено разрешение за сключването на договора от районния съд по настоящия им адрес, като разпореждането не бива да противоречи на интереса на детето, съгласно чл. 130, ал. 3 СК.
♦ Необходимо изискване е прехвърлителят да се нуждае от грижи, както и престираните издръжка и гледане да съответстват на неговите конкретни потребности. В противен случай договорът ще бъде нищожен, по силата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
♦ Няма пречка страните да уговорят, че грижи ще се полагат за прехвърлителя и за трето лице (бенефициер) или само за третото лице. В последната хипотеза сключеният договор придобива белезите на договор в полза на трето лице, регламентиран в чл. 22 ЗЗД.
Приобретател може да бъде единствено дееспособно физическо лице. Той дължи и следва да е в състояние постоянно, системно и непрекъснато да полага необходимите грижи и да предоставя дължимата издръжка на прехвърлителя. В случай че приобретател по договора е единият съпруг и в регистъра няма вписан режим на имуществени отношения, се прилага законовият режим на общност по отношение на придобития недвижим имот (арг. чл. 20 СК), което значи, че недвижимият имот става собственост и на двамата съпрузи.
 

Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане се сключва с НОТАРИАЛЕН АКТ (чл. 18 ЗЗД).

Нотариалното производство се развива пред нотариуса, в чийто район се намира недвижимия имот (чл. 570, ал. 1, изр. 1 ГПК). Подлежащи на вписване нотариални актове, какъвто е и договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, се издават само в канцеларията на нотариуса, в работно време (чл. 573, ал. 2 ГПК). 
Нотариалното производство започва с подаването на писмена молба от страните до нотариуса за издаването на нотариален акт (чл. 571, изр. 2 ГПК). Страните по договора следва да представят следните документи:
1. Проект на нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, в случай че той не се изготвя от нотариуса. 
2. Документи, удостоверяващи правото на собственост на прехвърлителя върху недвижимия имот (нотариален акт, договор за продажба на общинско жилище, съдебно решение и т. н.).
При прехвърляне на наследствен имот се предоставя удостоверение за наследници и документ, удостоверяващ правото на собственост на наследодателя върху имота.
При прехвърляне на недвижим имот – съпружеска имуществена общност, се представя препис от акта за граждански брак. В тази хипотеза като страна по договора за прехвърляне се конституират и двамата съпрузи.
3. Удостоверение за данъчна оценка на имота.
Такова удостоверение се издава за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в производствата по ГПК и в други предвидени от закона случаи. Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка на основание чл. 264, ал. 1 от ДОПК са валидни до тази дата, а издадените след тази дата – до края на текущата година. Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година и това обстоятелство е вписано в удостоверението, то е валидно до края на текущата година независимо от датата на издаването му. 
4. ДЕКЛАРАЦИИ ЗА ГРАЖДАНСТВО И ГРАЖДАНСКО СЪСТОЯНИЕ (чл. 25, ал. 8 ЗННД), които страните по разпоредителната сделка следва да попълнят и представят пред нотариуса. Ако прехвърлителите са съпрузи, те попълват обща декларация от името на двамата.
5. Скица на поземления недвижим имот – обект на договора, изготвена от техническата служба на общината по местонахождението на имота, а в случай че се прехвърля земеделска земя, скицата се издава от общинската служба по земеделие. В районите, където са одобрени кадастрална карта и кадастрални регистри, скиците се издават от съответното териториално звено на Агенцията по геодезия, картография и кадастър по реда на ЗКИР (арг. § 4 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗКИР).
6. ДЕКЛАРАЦИЯ ПО ЧЛ. 264, АЛ. 1 ДОПК.
Ако такава не бъде представена, нотариусът няма да изповяда правната сделка.
7. Документ за платен данък по реда на ЗМДТ.
 

Дължими такси за сключване на договор за издръжка и гледане:

1. Нотариални такси;
2. Адвокатски хонорар за подготовка на договора и всички необходими документи;
3. Такса за вписване.
 
 

Резултат от сключването на договор за издръжка и гледане: втора картина от страница на Договор за издръжка и гледане

Със сключването на договора за издръжка и гледане настъпва неговото вещнопрехвърлително действие – приобретателят става собственик на вещта, респективно носител на ограниченото вещно право. На практика обаче страните ограничават това действие като често прехвърлителят запазва за себе си вещното право на ползване върху недвижимия имот.
Прехвърлителят е длъжен да предаде вещта, освен в случая, когато си е запазил правото на ползване.
За приобретателя възниква задължението да гледа и издържа прехвърлителя или третото ползващо се лице. В съдържанието на тези две понятия се включва извършването на действия, които да осигуряват нормален и спокоен живот на прехвърлителя или на бенефициера. Гледането включва извършването на фактически действия, необходими за задоволяване на потребностите на този, в чиято полза е сключен договорът, и то за сметка на самия приобретател. Дължимата издръжка следва да бъде предоставяна в натура.
Прекратяването на договора за издръжка и гледане настъпва с изтичането на уговорения между страните срок, съответно със смъртта на прехвърлителя. Той обаче запазва действието си при евентуална смърт на приобретателя. В тази хипотеза пред прехвърлителя стоят две възможни алтернативи:
– да иска разваляне на договора, когато той е сключен с оглед на конкретни лични качества на приобретателя;
– или да претендира реално изпълнение на задължението за издръжка и гледане от страна на наследниците на приобретателя, тъй като по естеството си правата на приобретателя са наследими.
Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността или ограничено вещно право върху свой недвижим имот въз основа на вече престирана издръжка и грижи. Съдебната практика се придържа към становището, че дори сключеният договор да е нищожен в частта му относно предоставянето на издръжка и грижи за в бъдеще, той ще породи своето действие при наличието на клауза, с която прехвърлителят признава, че ангажиментът на приобретателя е бил изпълняван в един минал период от време.

Давностен срок за разваляне на договор за издръжка и гледане:

Този тип договор под формата на нотариален акт се разваля единствено по съдебен ред, като правото да се прекрати договора се погасява с изтичането на пет годишна давност. Тук намират приложение принципите на точното и реално изпълнение. Давностен срок за разваляне на договор за издръжка и гледане за наследника на праводателя – прехвърлител започва да тече от момента на смъртта на последния, т. е. от този момент за наследника възниква правото на иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД – да иска разваляне на алеаторния договор, поради неизпълнение от страна на приобретателя, както и правото на иск по чл. 135 ЗЗД, в случай, че приобретателят е прехвърлил процесния имот на трето лице с цел да увреди кредитора.

♦ Ако две или повече лица са поели задължение за издръжка и гледане срещу придобити вещни права и право на собственост, всяко едно от лицата е длъжно да изпълнява своите задължения. При неизпълнение на задълженията от страна на едно от лицата, прехвърлителят не може да развали договора нито частично, нито изцяло, тъй като интересът на кредитора е удовлетворен – той получава грижите и издръжката с замяна на който е прехвърлил имота си. Отношенията във връзка с неизпълнението ще се уредят между съдлъжниците във вътрешните им отношения. Това означава, че изпълнилият длъжник – този, който е предоставял грижи и издръжка в уговорените обем и качество има срещу останалите т.нар. регресен иск – той може да иска от тях паричната равностойност на припадащата им се част от задължението.

♦ Следващата особена хипотеза е при развалянето на договора за издръжка и гледане от наследниците на прехвърлителя. По принцип, ако не е уговорено друго по отношение на срока за изпълнение на задълженията за издръжка и гледане, този вид договор се прекратява със смъртта на прехвърлителя. Неговите наследници, обаче, могат да претендират пред съда неизпълнение на договора приживе. Страни по такова дело ще бъдат наследникът в процесуалното качество на ищец и приобретателят по договора в процесуалното качество на ответник.

♦ Друга особена хипотеза е налице, когато лицето, получило имота, при сключването на договор за издръжка и гледане знае за близката и неизбежна смърт на лицето, което прехвърля имота. Кога това знание е налице се решава за всеки конкретен случай. При тази хипотеза договорът подлежи на разваляне като нищожен, вкл. и след настъпилата смърт на прехвърлителя по инициатива на неговите наследици.

За сключване на договор за издръжка и гледане или за разваляне на такъв, свържете се с адвокат Ивайло Иванов и запишете час за консултация.

Картина за Правен съвет за договор за издръжка и гледанеМоят съвет е да се консултирате с добър адвокат за договор за издръжка и гледане, защото така ще защитите Вашите права и интереси възможно най-пълноценно. Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите индивидуални нужди. Ако желаете да уредите спора си доброволно, имате нужда от консултация и/или искате да пристъпите към процедура по медиация, потърсете ме още веднага на тел.: 0988 341819