Вписване на договор за наем
Случва се по време на договора за наем собственика да прехвърли чрез продажба или по друг начин имота. Тогава новият собственик може да предяви срещу Вас иск за освобождаване на имота (ревандикационен иск) и по този начин да прекрати наемното правоотношение с Вас. Вие пък от своя страна няма да можете да противопоставите сключеният между Вас и стария собственик наемен договор, защото той е противопоставим само на наемодателя, който е страна по договора – арг. чл. 20а, ал. 1 ЗЗД. За да защити интересите на наемателя, законодателят е създал правната норма на чл. 237 ЗЗД, която урежда противопоставимостта на наемния договор на частния правоприемник.
Правната норма на чл. 237 ЗЗД урежда една специфична противопоставимост на договора за наем на новия собственик (приобретателя). Общата противопоставимост на договора следва да се разбира като противопоставимост на правното действие на договора спрямо трети лица. Третите лица, които не са страни по договора следва да зачитат и да се съобразяват с действието, което договорът произвежда в чужда правна сфера. За да бъде противопоставим наемният договор на приобретателя на имота, трябва да е валидно сключен и да отговаря на допълнителните формални условия, които законът е поставил в чл. 237, ал. 1 и 2 ЗЗД. Ако са налице тези предпоставки приобретателят следва да съобразява своето поведение не само с договора за наем, но и с предвидените от законодателя предписания.
При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. По действащата нормативна уредба вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява защита на наемателя по отношение на новия собственик на имота до изтичане на срока на договора, но за не повече от една година. В съдебната теория и практика няма спор, че вписването на договора за наем не е условие за неговата действителност, тъй като не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Вписването е от значение при прехвърляне на наетия имот. Поради това може да се направи извод, че самото вписване ползва наемателя, като неговата цел е да осигури защита на последния от петиторна претенция на новия собственик на имота. Вписването на договора за наем създава тежест върху наетия имот, но не създава вещно право. В този случай приобетателят е обвързан от наемния договор до изтичане на посочения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. След изтичане на срока на договора за наем, последният по принцип ще се прекрати, освен ако ползуването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на новия собственик (наемодател), тогава договорът ще се трансформира в безсрочен. Това разбира се не означава, че във времевия интервал от прехвърляне на наетия имот до изтичане на уговорения срок, договорът не може да преустанови своето действие на някакво друго основание – разваляне, взаимно съгласие и др. Ако в срочния наемен договор е предвидена клауза за прекратяване на договора чрез предизвестие или е без определен срок, тогава вписването на наемния договор в имотния регистър се обезсмисля, тъй като новият собственик, след като замести в наемното отношение своя праводател (първоначалния наемодател), може да се позове на тази уговорка и да прекрати наемния договор преди да е изтекъл уговорения срок чрез предизвестие. Ако прехвърлянето и договора за наем са сключени в един и същи ден и съответно вписани. В случай че наемният договор е вписан първи, ще бъде противопоставим на приобретателя.
По принцип изтичането на уговорения срок представлява юридическо събитие, което води до прекратяване на договора за наем. Едновременно с това се прекратява и оповестителното действие на вписването му. В случай че е налице хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД и договорът за наем бъде продължен за неопределен срок като безсрочен договор, той ще бъде противопоставим на приобретателя, като такъв при което всяка от страните ще може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.