ПРОДАЖБА НА ДЯЛ ОТ СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ

Общи положения при продажба на дял от съсобствен недвижим имот

Договорът за продажба на съсобствен дял от недвижим имот е особена хипотеза на общата продажба. Тази хипотеза може да възникне в случаите, когато собствеността върху един имот принадлежи на повече от един собственик. Законът за собствеността (ЗС) въвежда задължителни предпоставки, които трябва да бъдат спазени, преди да бъде продадена съответна идеална част от имота на трето лице. Императивните правила защитават останалите съсобственици. Най-често съсобствеността възниква в резултат на наследяване, ето защо законодателят предпочита имотът да остане в собственост на сънаследниците и ги предпочита пред външни, трети лица.
Предмет на този вид договор може да бъде само част от съсобствен недвижим имот, ето защо съсобствеността трябва да е дялова, а не бездялова. Разпоредбата на чл. 33 ЗС налага ограничения само за продажбата като способ за прехвърляне на собствеността, т. е. текстът на ЗС не се прилага при замяна, дарение, договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Най-важното условие, което трябва да спази продавачът, е да предложи своя дял за изкупуване първо на останалите съсобственици, при същите условия и цени, които предлага на купувача. Продажбата е сключена валидно само когато продавачът представи писмена декларация, че останалите съсобственици не изявят желание да изкупят неговия дял.

Страни по договора са продавачът на съсобствен дял и купувачът – третото лице. Формата, в която трябва да се сключи договорът, е нотариален акт – форма за действителност, предвидена в чл. 18 ЗЗД (тъй като става въпрос за вещни права върху недвижим имот). Важна особеност е, че при сключването на договора продавачът трябва да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил първо на останалите съсобственици да купят неговата част при същите условия и писмена декларация, че никой от тях не е приел неговото предложение. Ако не представи необходимата декларация или представи неистинска такава, сделката е недействителна.

Разваляне на сделка за продажба на дял от съсобствен недвижим имот

При неспазване условията на чл. 33, ал. 1 ЗС (предложение до другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларирането  писмено пред нотариуса, че никой от тях не е приел това предложение) възниква правото да се предяви така нареченият иск за обратно изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС. Правото на изкупуване се свежда до призната възможност за собственика при определени от закона предпоставки да придобие дела на друг съсобственик, който дял последният е продал на трето лице срещу цена, която трябва да плати на това лице. Срокът, в който трябва да се предяви искът за обратно изкупуване, е двумесечен от продажбата и този срок е преклузивен (т. е. ако в този срок ищецът бездейства, правото на иск се погасява). Има две хипотези, в които може да се предяви иск:
 
♦ когато декларацията по чл. 33, ал. 1 ЗС се окаже неистинска, с невярно съдържание;
 
♦ когато заинтересованият докаже, че продавачът и третото лице са договаряли привидно във вреда на останалите съсобственици (например продавачът е продал имота на трето лице на цена, много по-ниска от тази, която е предложил първоначално на другите съсобственици).
 
Искът се предявява по правилата на ГПК и е конститутивен, което означава, че съдебното решение ще постигне като резултат прехвърляне на собствеността. В случай че бъде уважен от съда, за ищеца възниква правото да изкупи обратно частта на продавача и то при действително уговорените условия и цена между него и третото лице, а не по тези, посочени в нотариалния акт. Съдебното решение създава облигационно отношение между съсобственика и третото лице. Съсобственикът трябва да плати на третото лице цената, защото към този момент именно то е собственик.
Разпоредбите на ЗС въвеждат още един срок, този път месечен, в който съсобственикът трябва да изплати дължимата сума. Срокът тече от влизане на решението в сила и ако плащането не бъде осъществено, решението на съда ще бъде обезсилено.

Адволат Ивайло Иванов предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на вещно право и защита правото на собственост.

Моят съвет е да се консултирате с добър адвокат недвижими имоти, защото така ще защитите Вашите права и интереси възможно най-пълноценно. Целта винаги е да се спестят излишни нерви и емоции, както и допълнителни неудобства и неприятности. Нашите услуги са съобразени с изискванията на клиента, за да отговарят на Вашите индивидуални нужди. Ако желаете да получите професионална консултация, потърсете ме още веднага на ☎️ 0988 341819